Onderhuur: wanneer mag het en wat zijn de risico's?
2 min leestijdEen kamer onderverhuren aan een vriend, of je hele woning tijdelijk doorverhuren tijdens een lang verblijf in het buitenland — het lijkt praktisch, maar onderhuur zonder toestemming kan grote gevolgen hebben. Dit artikel legt uit wat wel en niet mag.
Wat is onderhuur precies?
Van onderhuur is sprake zodra jij als huurder (een deel van) de door jou gehuurde woning verder verhuurt aan iemand anders — de onderhuurder. Jij blijft dan de hoofdhuurder richting je eigen verhuurder, en de onderhuurder heeft een aparte overeenkomst met jou.
Toestemming van je verhuurder
Volgens artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek mag je jouw woning niet onderverhuren zonder schriftelijke toestemming van je verhuurder. Dit geldt voor het onderverhuren van de volledige woning, maar ook voor het onderverhuren van losse kamers.
De uitzondering: kamers in je eigen woning
Er bestaat één belangrijke uitzondering: het is toegestaan om een deel van je woning onder te verhuren als je er zelf blijft wonen, en het gaat om een zelfstandige woonruimte voor de onderhuurder — dat wil zeggen met een eigen afsluitbare toegangsdeur, en een eigen woonkamer en keuken. Losse kamerverhuur zonder deze zelfstandigheid valt niet onder deze uitzondering en vereist dus alsnog toestemming.
Risico's van onderhuur zonder toestemming
Verhuur je zonder toestemming, dan loop je aanzienlijke risico's:
- Ontbinding van je eigen huurcontract: de verhuurder kan de rechter verzoeken je huurovereenkomst te ontbinden wegens slecht huurderschap. Wordt dit toegewezen, dan verlies jij én de onderhuurder de woning.
- Geen huurbescherming voor de onderhuurder: zonder toestemming van de hoofdverhuurder heeft de onderhuurder geen zelfstandig recht op huurbescherming ten opzichte van die hoofdverhuurder.
De positie van de onderhuurder
Ook als onderhuurder is het belangrijk om te weten waar je aan toe bent: je rechten zijn beperkter dan die van een reguliere huurder, zeker als de onderhuur niet is goedgekeurd door de hoofdverhuurder. Bij conflicten met de hoofdhuurder sta je juridisch zwakker dan bij een rechtstreeks huurcontract.
Onderhuur goed regelen
Wil je (een deel van) je woning onderverhuren? Vraag dan altijd vooraf schriftelijk toestemming aan je verhuurder, en stel een duidelijk onderhuurcontract op met de onderhuurder — inclusief huurprijs, duur en opzeggingsvoorwaarden. Check ook wat er hierover al in je eigen huurcontract staat, zie wat moet er in je huurcontract staan? Checklist voor je tekent. Meer over je algemene verplichtingen als huurder lees je in rechten en plichten van een huurder: het complete overzicht.
Terug naar de volledige gids over huren in Nederland.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren tijdens een lange vakantie?
Ook voor tijdelijke onderverhuur tijdens afwezigheid heb je in beginsel schriftelijke toestemming van je verhuurder nodig, ongeacht hoe kort de periode is.
Wat gebeurt er met de onderhuurder als mijn eigen huurcontract eindigt?
De onderhuurovereenkomst eindigt in beginsel mee met je eigen huurcontract. De onderhuurder heeft geen zelfstandig recht om te blijven wonen ten opzichte van de hoofdverhuurder, tenzij deze daar apart mee heeft ingestemd.
Kan mijn verhuurder onderhuur zonder reden weigeren?
Een verhuurder hoeft in de meeste gevallen geen uitgebreide reden te geven voor het weigeren van toestemming, al mag de weigering niet volledig onredelijk of willekeurig zijn. Vraag bij een weigering om een schriftelijke toelichting.
Direct huurwoningen zoeken in topsteden
Bekijk het actuele aanbod en stel huuralerts in voor populaire steden in Nederland:
Lees ook
Klaar om te gaan zoeken?
RentBolt doorzoekt het aanbod van tientallen verhuurmakelaars in heel Nederland in één overzicht — en stuurt je een melding zodra er iets beschikbaar komt dat bij jou past.